Gayrimenkul Sertifikası Nedir?

 

Gayrimenkul projesi başlayacak ya da devam eden şirketlerin, bağımsız bölümleri küçük birimlere yani sertifikalara bölerek satmasına, yeterli sayıda sertifika satın alanların tapu devri yoluyla bağımsız bölümün sahibi olmasına, yeterli sertifikaya sahip olmayan sertifika sahiplerinin ise muhtemel değer artışından faydalanmasına imkân veren ve Borsa İstanbul’da işlem gören bir sermaye piyasası aracıdır. Varlığa dayalı bir yatırım aracıdır, her bir sertifika belirli bir alan birimini (m2, dm2, cm2 vb.) veya parasal bir birimi (1 TL, 10 TL, 100 TL vb.) temsil etmektedir.

 Konut projelerinde yer alan yüksek fiyatlı gayrimenkuller örneğin 0-200 TL arasında değere sahip sertifikalara bölünerek toplumun tüm kesimlerinin yatırım yapabilmesine imkân verir. Ancak projeden konut almak isteyen bir yatırımcı da yeterli sertifika toplayarak istediği konutu satın alabilir. Getirileri faize dayalı olmayan bir üründür. Halka arzdan ve tali edimde toplanan fonlar ihraççının tercihi çerçevesinde faizsiz finans prensiplerine uygun olarak değerlendirilebilir. Gayrimenkul sertifikaları ihracına konu bağımsız bölümler ile ihraçtan elde edilen fonlar amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, haczedilemez, iflas masasına dâhil edilemez, ayrıca bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez.

Ne Değildir? 

• Bitmiş projelerin satışında kullanılmaz, sadece devam eden veya başlayacak projelere yönelik olarak ihraç edilebilir. 
• Sabit getirili değildir, gayrimenkul fiyatlarında olduğu gibi Borsa İstanbul’da işlem görecek sertifikanın değeri piyasa  koşullarına göre artabilir ya da azalabilir.
• Vadesi olan bir yatırım aracıdır, proje bittiğinde ya tapuya çevrilir ya da önceden ilan edilen yönteme göre hesaplanan değerinden nakde dönüştürülür.

Neler Yapılabilir?

Gayrimenkul Sertifikası sahiplerinin üç seçeneği vardır:

1) Asli Edim (Sertifika Karşılığında Tapu Alınması)

•  Bağımsız bölümlerin şerefiyelerine göre belirlenmiş sertifika sayıları, sertifikaların satışından önce ilan edilir.
•  Yeterli sayıda sertifika satın almış olanlar gayrimenkulün mülkiyetini teslim alabilirler.
• Proje bitmeden başvuranların sertifikaları bloke edilip karşılığında talep ettikleri daire için satış vaadi sözleşmesi imzalanır.
• Proje bitiş tarihinden sonra, satış vaadi sözleşmesi bulunanlar veya asli edim başvurusunu bu tarihten sonra yapanların gayrimenkul sertifikaları itfa edilir ve karşılığında gayrimenkulün tapusu devredilir.
• İhraççı tarafından asli edim talebi sonucunda satılan bağımsız bölümler ile henüz satılmamış bağımsız bölümler kamuyu aydınlatma platformunda ilan edilir.

2) Tali Edim (Sertifika Karşılığında Para Ödenmesi)

• Asli edim talep etmeyen yatırımcılar proje bitimi ile tali edim talep etmiş sayılır. Asli edime konu olmayan bağımsız bölümler belirli bir süre içerisinde açık artırma ile satılırlar ve gelirleri tali edim talep eden sertifika sahiplerine dağıtılır.
• Tali edimde satılamayan konutlar son üç ayda borsada oluşan fiyattan, bu fiyat sağlıklı değilse değerleme raporunda belirtilen fiyattan yatırımcılara payları oranında sertifika bedelleri ödenir.

3) Sertifikaların Borsada Satışı

•  Asli edim talep etmeyen ve proje bitiminden önce sertifikalarını nakde çevirmek isteyen  yatırımcılar sertifikalarını borsada diğer yatırımcılara satabilirler. Bu anlamda gayrimenkul sertifikası,  gayrimenkul piyasasındaki fiyat değişimlerinden faydalanmak isteyen yatırımcılar için Borsada işlem gören paylar gibi talep durumuna göre hızlı bir şekilde paraya çevrilebilecek  likiditeye sahip olacağı öngörülen bir üründür.

Gayrimenkul zaman çizelgesi örneği ve örnek hesaplamaları buradan detaylı inceleyebilirsiniz.

Gayrimenkul Sertifikası yatırımcıya ne sağlar?

​​Gayrimenkul Sertifikası yatırımcıya sertifika biriktirerek belirli bir inşaat projesinden konut, ofis, işyeri gibi gayrimenkul sahibi olma veya söz konusu inşaat projesindeki değer artışından yararlanma imkânı sağlar. Tanımda belirtildiği üzere yatırımcı dilerse yeterli miktarda sertifika biriktirerek inşaat projesinden gayrimenkul sahibi olabileceği gibi, arzu ederse sahip olduğu sertifikaları borsada satarak inşaat projesindeki değer artışından fayda sağlayabilir. Böylece Gayrimenkul Sertifikası ile faiz kazancı içermeyen yatırım yapma imkânı sağlanmış olur.​

Gayrimenkul Sertifikası'nın taşıdığı riskler nelerdir?

Gayrimenkul Sertifikası sahibi olmak getiri garantisi sağlamamaktadır. Çünkü Gayrimenkul Sertifikasının değeri adına çıkarıldığı inşaat projesinin değerinde yaşanacak değişime bağlıdır ve söz konusu inşaat projesinin değerinde artış yaşanmayabileceği gibi düşüş yaşanabilir; buna bağlı olarak Gayrimenkul Sertifikasının fiyatında dalgalanmalar görülebilir.

Gayrimenkul Sertifikası sahibi olmak inşaatçıya veya inşaat projesine ait riskleri ortadan kaldırmaz. Ancak, ihraççının isteği ile bu risklerin bazılarının ortadan kaldırılması mümkündür. Örneğin ihraççının Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) olması durumunda inşaatın tamamlanamama riski ortadan kaldırılmış olur.

Yukardaki maddelerde açıklanan asli edim yönteminde, yani sertifika biriktirerek gayrimenkul sahibi olma yoluyla yararlanma yönteminde, başvuru önceliği vardır. Bir başka değişle asli edimde başvuru önceliği olduğundan dolayı tercih edilen gayrimenkulü alamama riski mevcuttur. Bu durumda tali edim yoluna gidilir yani sertifikaların bedeli ödenir. Yatırımcı projedeki değer artışından yararlanmış olur.

Gayrimenkul sertifikası sahibi olmak için belirli adımlar ve süreçler bulunmaktadır.                      Bu sürecin genel adımları:

• Araştırma Yapma:

Hangi gayrimenkul sertifikasını satın alacağınıza karar vermeden önce, hangi projelere veya gayrimenkullere dayalı olarak ihraç edildiğini, getiri beklentilerini, vade sürelerini ve diğer detayları araştırmalısınız.

• Aracı Kurum Seçimi:

Gayrimenkul sertifikalarını satın almak için bir aracı kuruma ihtiyacınız olacak. Türkiye'de faaliyet gösteren birçok banka ve yatırım şirketi bu hizmeti sunmaktadır. İlgilendiğiniz aracı kurumun Sermaye Piyasası Kurulu'ndan (SPK) lisanslı olup olmadığını kontrol etmelisiniz.

• Yatırım Hesabı Açma:

Seçtiğiniz aracı kurumda bir yatırım hesabı açın. Bu işlem için genellikle kimlik belgeleri, adres teyidi ve diğer bazı belgeler istenir. Aracı kurumların online platformları üzerinden de hesap açılışı gerçekleştirilebilmektedir.

• Gayrimenkul Sertifikası Seçimi:

Araştırma sonucunda hangi gayrimenkul sertifikasını almak istediğinize karar vermelisiniz.

• Alım Emri Vermek:

Yatırım hesabınıza giriş yaparak ilgilendiğiniz gayrimenkul sertifikası için alım emri verin. Alım emri verirken, satın almak istediğiniz sertifika miktarını ve ödemeye hazır olduğunuz fiyatı belirtmelisiniz.

• İşlemin Gerçekleşmesi:

Emriniz, belirttiğiniz fiyattan uygun bir satış emriyle eşleştiğinde işlem gerçekleşir ve gayrimenkul sertifikaları yatırım hesabınıza aktarılır.

• Takip ve Yönetim:

Satın aldığınız gayrimenkul sertifikalarını aracı kurumunuzun online platformları üzerinden takip edebilir, gerektiğinde satış emri verebilir veya ek alımlar yapabilirsiniz.

Gayrimenkul sertifikalarına yatırım yaparken, ilgili sertifikanın getiri ve risk profilini, ihraççı şirketin finansal durumunu, sertifikanın temsil ettiği gayrimenkulün özelliklerini ve konumunu dikkate alarak bilinçli bir yatırım kararı vermelisiniz. Aynı zamanda aracı kurumunuzdan da yatırımlarınızla ilgili danışmanlık alabilirsiniz.

Menkul Kıymet Nedir?

"Menkul" Ne Demektir?

 “Menkul” terimi, genellikle taşınabilir mallar ya da değerler için kullanılır. Bu kelime, Arapça kökenli bir terim olan "mankul" kelimesinden gelmektedir ve "taşınan" anlamına gelir. Türkçede ise "taşınabilir" anlamına karşılık gelir.

Menkul, hukuk ve finans gibi farklı alanlarda kullanılan bir terimdir ve kullanıldığı alana göre farklı anlamlar taşır:

• Hukuki Açıdan Menkul:

Hukukta menkul, gayrimenkul (taşınmaz) olan şeylerin dışında kalan, yerinden oynatılabilir, taşınabilir maddi varlıkları ifade eder. Örneğin; televizyon, mobilya, otomobil, bilgisayar gibi fiziki varlıklar menkul kategorisine girer.

• Finansal Açıdan Menkul:

Finans ve ekonomi alanında ise menkul kıymetler terimiyle karşılaşırız. Menkul kıymetler, belirli bir değeri temsil eden ve bu değeri üzerinden alım-satımı yapılan finansal araçları ifade eder. Örneğin; hisse senetleri, tahviller ve bonolar menkul kıymetler arasında sayılabilir.

• Vergilendirme Açısından Menkul:

Vergi hukukunda, menkul sermaye iradı terimiyle karşılaşabiliriz. Bu, menkul kıymetlerden elde edilen gelirleri (örneğin, hisse senetlerinden elde edilen temettüler) ifade eder ve bu gelirler üzerinden vergilendirme yapılır.

• Günlük Hayatta Menkul:

Günlük yaşantımızda menkul, genellikle taşınabilir eşyaları ifade eder. Özellikle taşınma, kiralama ya da satın alma süreçlerinde bu terimle sıkça karşılaşılır.

"Menkul Kıymet" Ne Demektir?

Menkul kıymetler, sermaye piyasalarında işlem gören, değeri belirli olan ve belirli bir hakkı ya da alacağı temsil eden finansal araçlardır. Bu finansal araçlar, genellikle bir yatırım aracı olarak kullanılır ve hisse senetleri, tahviller, bonolar gibi çeşitli şekillerde karşımıza çıkar.

Menkul kıymetlerin temel özellikleri, şu şekilde sıralanabilir:

• Kanunen Kıymetli Evrak Niteliği Taşırlar: Menkul kıymetler, yasal olarak tanınan ve belli haklar içeren belgelerdir. Örneğin, bir hisse senedi, sahibine o şirkette belli bir mülkiyet hakkı tanır. Bu nitelikleri dolayısıyla, menkul kıymetlerin kaybolması veya çalınması durumunda, yasal işlemlerle bu hakların geri alınması mümkündür.
• Nominal Değerlerine Ek Olarak Piyasa Değerleri Vardır: Her menkul kıymetin üzerinde yazılı bir nominal değeri vardır. Ancak piyasada bu kıymetlerin değeri, arz ve talebe bağlı olarak sürekli değişiklik gösterir. Bu sebeple, bir menkul kıymetin gerçek değeri, piyasada ne kadar bir fiyata alıcı bulduğuyla belirlenir.
• Yatırım Amacı İle Alınırlar ve Dönemsel Getiri Sağlarlar: Menkul kıymetler, bireylerin ve kurumların yatırım yaparak gelir elde etmek amacıyla satın aldığı finansal araçlardır. Örneğin, bir tahvil, belirli bir dönem sonunda ana paranın yanı sıra faiz getirisi de sağlar. Hisse senetleri ise kâr payı dağıtımı yoluyla yatırımcısına getiri sunabilir.
• Tek Bir Ticari İlişki İçin Çıkartılmazlar: Menkul kıymetler, genellikle halka arz edilmek üzere çok sayıda ihraç edilirler. Yani, bir hisse senedi ihraç edildiğinde, bu sadece tek bir yatırımcı için değil, birçok yatırımcı için çıkartılmıştır. Bu da likiditeyi artırır ve piyasa derinliği sağlar.
• Nama ya da Hamiline Yazılı Olabilirler: Menkul kıymetler, sahiplik haklarını belirtmek amacıyla nama ya da hamiline yazılı olarak ihraç edilebilir. Nama yazılı menkul kıymetler sadece ismi üzerinde yazılı olan kişiye özgüdür ve transferi sadece kaydın değiştirilmesiyle mümkündür. Hamiline yazılı menkul kıymetler ise sahibinin ismi olmadan ihraç edilir ve fiziken el değiştirme yoluyla sahiplik değişikliği olabilir. Hangi menkul kıymetin ne şekilde ihraç edileceği ise şirketin ana sözleşmesinde belirtilir.

Bu maddeler, menkul kıymetlerin temel özelliklerini ve işleyişlerini anlamak için oldukça önemlidir. Yatırımcıların, menkul kıymetlere yatırım yapmadan önce bu özellikleri iyi bir şekilde anlamaları, bilinçli yatırım kararları alabilmeleri için kritiktir.

Menkul Kıymet Türleri: 

Menkul kıymetler, sermaye piyasalarında işlem gören, yatırımcılara çeşitli haklar tanıyan ve belli bir değeri temsil eden finansal belgelere verilen genel isimdir;

• Hisse Senetleri:

Tanım: Şirketlerin özkaynaklarına dayalı olarak ihraç ettiği kıymetli evraklardır.

Özellikler: Hisse senedi sahipleri, sahip oldukları pay oranında şirketin ortağı sayılır. Şirketin karına, zararına, yönetimine katılma ve oy hakkına sahiptirler.

Türleri: Adi, imtiyazlı, bedelli, bedelsiz, nama yazılı, hamiline yazılı vb.

• Tahviller ve Bonolar:

Tanım: Devletlerin, belediyelerin veya şirketlerin belirli bir vadeyle borçlanarak ihraç ettiği kıymetli evraklardır.

Özellikler: Tahvil ve bono alıcısı, belirli bir vade sonunda ana parayı geri alma ve belirlenmiş bir faiz geliri (kupon) elde etme hakkına sahiptir.

Türleri: Devlet tahvili, özel sektör tahvili, gelir ortaklığı belgesi, varlık kiralama bonoları vb.

• Türev Araçlar:

Tanım: Temel bir varlığa (örn. hisse senedi, döviz, emtia) dayalı olarak oluşturulan ve değeri bu varlığın fiyatına bağlı olarak değişen finansal araçlardır.

Özellikler: Türev araçlar, belirli bir varlığın gelecekteki fiyat hareketlerinden korunma (hedge), arbitraj ya da spekülasyon amacıyla kullanılır.

Türleri: Opsiyonlar, vadeli işlem sözleşmeleri (futures), swaplar, forward sözleşmeleri vb.

• Yatırım Fonu Katılma Belgeleri:

Tanım: Yatırım fonları tarafından ihraç edilen ve fon portföyüne yapılan katkının bir belgesi olan evraklardır.

Özellikler: Yatırımcılar bu belgeler aracılığıyla fon portföyündeki varlıklara dolaylı bir şekilde yatırım yaparlar.

Türleri: Hisse senedi fonu, tahvil ve bono fonu, likit fon, altın fonu vb.

• Finansman Bonoları:

Tanım: Kısa vadeli borçlanma aracı olarak şirketler tarafından ihraç edilir.

Özellikler: Genellikle 1 yıldan kısa vadeli olup, şirketlerin likidite ihtiyaçlarını karşılamak amacıyla kullanılır.

• Sukuk (İslami Tahviller):

Tanım: İslami finans prensiplerine uygun olarak hazırlanan, faiz içermeyen borçlanma senetleridir.

Özellikler: Varlık kiralama ya da ortaklık temelli yapılarla gelir sağlarlar.

Bu menkul kıymet türlerinin her biri, yatırımcılara farklı risk ve getiri profilleri sunar. Yatırımcıların bu araçlara yatırım yapmadan önce risk toleranslarını, yatırım hedeflerini ve piyasa koşullarını dikkate alarak doğru bir değerlendirme yapmaları gerekmektedir.