Gayrimenkul projesi başlayacak ya da devam eden şirketlerin, bağımsız bölümleri küçük birimlere yani sertifikalara bölerek satmasına, yeterli sayıda sertifika satın alanların tapu devri yoluyla bağımsız bölümün sahibi olmasına, yeterli sertifikaya sahip olmayan sertifika sahiplerinin ise muhtemel değer artışından faydalanmasına imkân veren ve Borsa İstanbul’da işlem gören bir sermaye piyasası aracıdır. Varlığa dayalı bir yatırım aracıdır, her bir sertifika belirli bir alan birimini (m2, dm2, cm2 vb.) veya parasal bir birimi (1 TL, 10 TL, 100 TL vb.) temsil etmektedir.
Konut projelerinde yer alan yüksek fiyatlı gayrimenkuller örneğin 0-200 TL arasında değere sahip sertifikalara bölünerek toplumun tüm kesimlerinin yatırım yapabilmesine imkân verir. Ancak projeden konut almak isteyen bir yatırımcı da yeterli sertifika toplayarak istediği konutu satın alabilir. Getirileri faize dayalı olmayan bir üründür. Halka arzdan ve tali edimde toplanan fonlar ihraççının tercihi çerçevesinde faizsiz finans prensiplerine uygun olarak değerlendirilebilir. Gayrimenkul sertifikaları ihracına konu bağımsız bölümler ile ihraçtan elde edilen fonlar amacı dışında tasarruf edilemez, rehnedilemez, teminat gösterilemez, haczedilemez, iflas masasına dâhil edilemez, ayrıca bunlar hakkında ihtiyati tedbir kararı verilemez.
Ne Değildir?
- Bitmiş projelerin satışında kullanılmaz, sadece devam eden veya başlayacak projelere yönelik olarak ihraç edilebilir.
- Sabit getirili değildir, gayrimenkul fiyatlarında olduğu gibi Borsa İstanbul’da işlem görecek sertifikanın değeri piyasa koşullarına göre artabilir ya da azalabilir.
- Vadesi olan bir yatırım aracıdır, proje bittiğinde ya tapuya çevrilir ya da önceden ilan edilen yönteme göre hesaplanan değerinden nakde dönüştürülür.
Neler Yapılabilir?
Gayrimenkul Sertifikası sahiplerinin üç seçeneği vardır:
1) Asli Edim (Sertifika Karşılığında Tapu Alınması)
- Bağımsız bölümlerin şerefiyelerine göre belirlenmiş sertifika sayıları, sertifikaların satışından önce ilan edilir.
- Yeterli sayıda sertifika satın almış olanlar gayrimenkulün mülkiyetini teslim alabilirler.
- Proje bitmeden başvuranların sertifikaları bloke edilip karşılığında talep ettikleri daire için satış vaadi sözleşmesi imzalanır.
- Proje bitiş tarihinden sonra, satış vaadi sözleşmesi bulunanlar veya asli edim başvurusunu bu tarihten sonra yapanların gayrimenkul sertifikaları itfa edilir ve karşılığında gayrimenkulün tapusu devredilir.
- İhraççı tarafından asli edim talebi sonucunda satılan bağımsız bölümler ile henüz satılmamış bağımsız bölümler kamuyu aydınlatma platformunda ilan edilir.
2) Tali Edim (Sertifika Karşılığında Para Ödenmesi)
- Asli edim talep etmeyen yatırımcılar proje bitimi ile tali edim talep etmiş sayılır. Asli edime konu olmayan bağımsız bölümler belirli bir süre içerisinde açık artırma ile satılırlar ve gelirleri tali edim talep eden sertifika sahiplerine dağıtılır.
- Tali edimde satılamayan konutlar son üç ayda borsada oluşan fiyattan, bu fiyat sağlıklı değilse değerleme raporunda belirtilen fiyattan yatırımcılara payları oranında sertifika bedelleri ödenir.
3) Sertifikaların Borsada Satışı
- Asli edim talep etmeyen ve proje bitiminden önce sertifikalarını nakde çevirmek isteyen yatırımcılar sertifikalarını borsada diğer yatırımcılara satabilirler. Bu anlamda gayrimenkul sertifikası, gayrimenkul piyasasındaki fiyat değişimlerinden faydalanmak isteyen yatırımcılar için Borsada işlem gören paylar gibi talep durumuna göre hızlı bir şekilde paraya çevrilebilecek likiditeye sahip olacağı öngörülen bir üründür.
Gayrimenkul Sertifikası yatırımcıya ne sağlar?
Gayrimenkul Sertifikası yatırımcıya sertifika biriktirerek belirli bir inşaat projesinden konut, ofis, işyeri gibi gayrimenkul sahibi olma veya söz konusu inşaat projesindeki değer artışından yararlanma imkânı sağlar. Tanımda belirtildiği üzere yatırımcı dilerse yeterli miktarda sertifika biriktirerek inşaat projesinden gayrimenkul sahibi olabileceği gibi, arzu ederse sahip olduğu sertifikaları borsada satarak inşaat projesindeki değer artışından fayda sağlayabilir. Böylece Gayrimenkul Sertifikası ile faiz kazancı içermeyen yatırım yapma imkânı sağlanmış olur.
Gayrimenkul Sertifikası'nın taşıdığı riskler nelerdir?
Gayrimenkul Sertifikası sahibi olmak getiri garantisi sağlamamaktadır. Çünkü Gayrimenkul Sertifikasının değeri adına çıkarıldığı inşaat projesinin değerinde yaşanacak değişime bağlıdır ve söz konusu inşaat projesinin değerinde artış yaşanmayabileceği gibi düşüş yaşanabilir; buna bağlı olarak Gayrimenkul Sertifikasının fiyatında dalgalanmalar görülebilir.
Gayrimenkul Sertifikası sahibi olmak inşaatçıya veya inşaat projesine ait riskleri ortadan kaldırmaz. Ancak, ihraççının isteği ile bu risklerin bazılarının ortadan kaldırılması mümkündür. Örneğin ihraççının Başbakanlık Toplu Konut İdaresi (TOKİ) olması durumunda inşaatın tamamlanamama riski ortadan kaldırılmış olur.
Yukardaki maddelerde açıklanan asli edim yönteminde, yani sertifika biriktirerek gayrimenkul sahibi olma yoluyla yararlanma yönteminde, başvuru önceliği vardır. Bir başka değişle asli edimde başvuru önceliği olduğundan dolayı tercih edilen gayrimenkulü alamama riski mevcuttur. Bu durumda tali edim yoluna gidilir yani sertifikaların bedeli ödenir. Yatırımcı projedeki değer artışından yararlanmış olur.
Gayrimenkul sertifikası sahibi olmak için belirli adımlar ve süreçler bulunmaktadır. Bu sürecin genel adımları:
- Araştırma Yapma:
Hangi gayrimenkul sertifikasını satın alacağınıza karar vermeden önce, hangi projelere veya gayrimenkullere dayalı olarak ihraç edildiğini, getiri beklentilerini, vade sürelerini ve diğer detayları araştırmalısınız.
- Aracı Kurum Seçimi:
Gayrimenkul sertifikalarını satın almak için bir aracı kuruma ihtiyacınız olacak. Türkiye'de faaliyet gösteren birçok banka ve yatırım şirketi bu hizmeti sunmaktadır. İlgilendiğiniz aracı kurumun Sermaye Piyasası Kurulu'ndan (SPK) lisanslı olup olmadığını kontrol etmelisiniz.
- Yatırım Hesabı Açma:
Seçtiğiniz aracı kurumda bir yatırım hesabı açın. Bu işlem için genellikle kimlik belgeleri, adres teyidi ve diğer bazı belgeler istenir. Aracı kurumların online platformları üzerinden de hesap açılışı gerçekleştirilebilmektedir.
- Gayrimenkul Sertifikası Seçimi:
Araştırma sonucunda hangi gayrimenkul sertifikasını almak istediğinize karar vermelisiniz.
- Alım Emri Vermek:
Yatırım hesabınıza giriş yaparak ilgilendiğiniz gayrimenkul sertifikası için alım emri verin. Alım emri verirken, satın almak istediğiniz sertifika miktarını ve ödemeye hazır olduğunuz fiyatı belirtmelisiniz.
- İşlemin Gerçekleşmesi:
Emriniz, belirttiğiniz fiyattan uygun bir satış emriyle eşleştiğinde işlem gerçekleşir ve gayrimenkul sertifikaları yatırım hesabınıza aktarılır.
- Takip ve Yönetim:
Satın aldığınız gayrimenkul sertifikalarını aracı kurumunuzun online platformları üzerinden takip edebilir, gerektiğinde satış emri verebilir veya ek alımlar yapabilirsiniz.
Gayrimenkul sertifikalarına yatırım yaparken, ilgili sertifikanın getiri ve risk profilini, ihraççı şirketin finansal durumunu, sertifikanın temsil ettiği gayrimenkulün özelliklerini ve konumunu dikkate alarak bilinçli bir yatırım kararı vermelisiniz. Aynı zamanda aracı kurumunuzdan da yatırımlarınızla ilgili danışmanlık alabilirsiniz.
